不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）

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不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

与中国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于中国的开放式基金与封闭式基金。

【介绍】

以“盛鸿大厦”信托项目为例，分析该业务模式的具体流程。该项目的运作流程如下：

1、元鸿公司将其开发、建设的房地产项目——北京盛鸿大厦(市场价值人民币约4.1亿元)委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。元鸿公司取得该信托项下全部受益权。

2、元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权，并将其享有的优先受益权(人民币约2.5亿元)以转让或质押的方式进行处置。北京国投作为独家代理人代理其转让行为。投资人受让优先受益权后成为优先受益人。

3、北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人，将处置信托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理，优先用于支付优先受益人本金和收益，在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不参与任何分配。

该项目具有“信托+代理”的特点，并在方案设计中运用了超额资产担保和优先——次级受益结构等增信手段，具有典型意义。在本项目中，北京国投作为财产信托的受托人，需要尽职履行受托人的义务。作为受益权转让项目的代理人，北京国投除了尽职完成代理转让义务外，不负任何直接责任;但是由于受益人转换，北京国投仍然要为最终受益人的最大利益管理信托财产。


【历史】

世界上第一只REITs1960年诞生于美国，和60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。

2023年2月，2023年中国首单上市REITs产品在上海证券交易所挂牌交易

2024年3月，首批3单消费基础设施REITs在沪深证券交易所上市。