如果你不幸买到了烂尾楼，如何处理？

AvBoss · 发表于 2022-4-20 16:27:09

面临现在的经济环境，最大的问题可能就是“假如您不幸中招买到了问题楼盘，那又该如何妥善处理好？”，关于这个问题，徵法老王律师教你几招，注意收藏了。。。

一、不到万不得已，切忌不要到法院去起诉解除合同，退房！

很多购房者往往一看到房屋可能要烂尾，或是停工了几个月就开始心慌了，急急忙忙去找律师起诉要求解除合同，退款，但是我要说的是，这是最坏的选择。

因为，如果开发商违约，停工了，就说明开发商资金链出问题了，这时，你起诉解除购房合同法院可能会支持，但是这一纸判决书不会让你拿到钱，因为开发商帐户根本就没有钱，有判决书并没有什么卵用。

二、起诉解决合同之后，会导致购房者在债权人的顺位下降，不利于后续的法律问题解决。

根据我国的司法实践和最高法的司法解释，执行案件的司法解释，购房者的权益保护是最优先级的，按照我国房地产公司破产债权债务清偿的顺位大致是这样：

购房者（小业主）的住宅权-建设工程优先权（相当于留置权）-职工工资-国家应缴税收-拖欠的土地出让金或增容费-有抵押债权(银行项目贷款)—无抵押债权（诉讼判决应当支付的款项，材料款，其他安装费用，设备费用）

从这里我们可以看出，一旦购房者起诉之后，购房者的顺位直接从第一优先级变成了最后第五位优先级，直接下降了四位，我们都知道的，破产是按顺位进行财产分配的，如果顺位低可能就没有办法得到偿还了，有判决书没有任何意义，徒劳增加了律师费和诉讼费的支出，还把自己的偿债顺位搞低了，这件事的效果做起来就是适得其反。

三、组织购房者群，及时对资金监管帐号和预收款帐号了解其资金流向情况，监督款项支出，及时停掉商品房预售证，防止开发商违规处理剩余资产。

以蓝光为例，在项目停工后，资金监管帐号尚有资金约一亿元，还有大量的应收款项和银行按揭发放贷款约几千万，这些资金如果监管到位会对项目后续建设起到极大的作用，所以在项目停工之后消费者要学会自救，组织好购房者，集体委托律师积极介入事件处理，要求住建局对资金管理帐号进行严格管控。再一个就是要去找住建局及时停止商品房预售证，防止开发商违规把公司名下的剩余资产低价处理，备案给公司的利益相关人，或是将剩余资产抵债给债权人，这一点特别重要。

四、向公安机关报案，对涉及开发商违规违法套取监管资金的事项进行举报，并请求公安机关对开发商的违法事实进行查实。

很多开发商在建设工程施工过程中存在违规套取监管资金的问题，最典型的形式就是虚增项目工程款，虚增工程进度，把已经完成预售的资金通过虚增工程进度的方式先行套取使用，当然这种行为涉到工程监理，施工方，总包各方面综合配合才能完成，往往其中很多行为已经严重违规了，处于违法犯罪和行政违规的中间线，是否能立案侦查，还需要看政府主管部门的决心和意志。

五、要团结一致，用一个声音发声，统一行动，不要用拉横幅，上访闹事等方式去解决问题。

现在经常性的出现的情况就是，很多业主喜欢闹访，认为，不吵不闹就没有办法解决问题，说白了，开发商不交房并不是政府的问题，是开发商自己的问题，包括恒大的事情发生后给全国范围造成了极大的影响，最后定调是“谁的孩子谁抱走。。。”，就是属地管辖原则，由当地政府协调处理相关事项。

那种拉横幅闹访的方式不仅不会解决问题，反而会导致社会问题激化，让购房者从受害者变成施暴者的角色，这种转化并不利于矛盾纠纷的化解。

六、涉房地产案件处理涉及利益相关方众多，需要统一协调处理才能达到最佳效果。

涉及房产的案件由于涉及利益关联方特别多，比如，银行提供按揭贷款支持，项目抵押贷款银行方，项目总包方，劳务分包方，农民工方，材料供应商，水电各分项分包方，一旦项目停工，就意味着几乎所有的项目参与方都会在其中存在欠款，要解决项目复工复产的问题是一个多头协商的过程，需要一个合局的把控才能妥善解决，格局要高，方法要对，策略要灵活多样，协商要积极主动，方案要考虑周全。

总之，解决烂尾楼盘并不是一件很容易的事，需要对建设工程很熟悉且执业多年经验丰富才行，头脑要清醒，工作要到位，积极主动妥善解决，运用多个法律工具，及时止损。

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